第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律、法規、規章，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于濰坊市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。
    第六條 市政府價格主管部門會同市政府住房城鄉建設主管部門（以下簡稱政府物業主管部門）負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
縣、市、區政府價格主管部門會同同級政府物業主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點以及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級政府物業主管部門制定在本地區執行的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并向社會公布。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或業主委員會與物業服務企業約定。
第八條 普通住宅前期物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
第九條 普通住宅前期物業服務項目包括綜合管理服務、物業共用部位及共用設施設備的日常運行和維護服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務五項。實行分等級管理的物業服務，每個服務等級對應的服務收費標準為基準價格，在上下浮動不超過20%的幅度內，由建設單位與前期物業服務企業協商確定具體物業服務收費標準，并在前期物業服務合同中約定。雙方協商一致的，報物業所在地政府價格主管部門備案；雙方協商不一致的，物業服務收費標準由物業項目所在地政府價格主管部門會同同級政府物業主管部門根據住宅種類、服務內容、服務等級等情況確定。
第十條 通過協議選聘的物業服務企業，應在建設單位銷售物業前，按照政府指導價的有關規定擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級和收費標準。通過招標等方式選聘物業服務企業，應在招標過程中明確所提供的物業服務等級和收費標準。所確定的服務等級和收費標準等內容，均應詳細載入前期物業服務合同。
第十一條 普通住宅物業服務合同應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同期限未滿, 業主委員會與物業服務企業另行簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。              
物業服務企業應當自與業主委員會或建設單位簽訂物業服務合同之日起十日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料向物業主管部門和物業所在地政府價格主管部門備案。
第十二條 普通住宅物業服務成本包括：                       
   （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
   （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
   （三）物業管理區域清潔衛生費用，不含垃圾處理費（垃圾處理費包括垃圾收集費、垃圾清運費和無害化處理費）；
   （四）物業管理區域綠化養護費用；
   （五）物業管理公共區域秩序維護、安全防范費用；
   （六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
   （八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
   （九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用， 應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
專業經營設施設備產權歸專業經營單位的，其運行、維修、養護、更新費用不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十三條 物業服務收費按法定房屋產權面積計收。已辦理產權證的，以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收；未辦理房產證的，按購房合同標明的房屋建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室面積不得收取物業服務費。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
對普通住宅小區內承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、福利院、非贏利性醫療衛生機構等的物業服務收費執行本住宅小區普通住宅物業服務費標準。
物業服務費應當與水、電、暖、數字電視、燃（煤）氣、垃圾處理費等代收費用分開收取。
第十四條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月繳納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位繳納。                   
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理物業交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
房屋交付后長期空置（空置時間一年以上）的，一年內的物業服務費按正常標準收��；一年后的物業服務費按本住宅正常標準的70%收取。合同另有約定的，從其約定。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當減半收取，并在前期物業服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十五條 住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。
利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行商業經營，應當征得相關業主或業主委員會同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。
第十六條 車位租賃費實行政府指導價。市、縣（市）政府價格主管部門會同同級政府物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位或物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十七條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的費用。
普通住宅前期停車服務費實行政府指導價。具體收費標準按照第十六條規定的程序核定。
業主或物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
已購買車位但未停放車輛的，停車服務費減半收取。
第十八條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主。
車位場地使用費的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金。車位場地委托物業服務企業管理的，物業服務企業可提取一定比例的管理費用。具體比例由業主委員會與物業服務企業協商確定。
第十九條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或者物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以收取工本費。
第二十條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取任何費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放時間不超過2小時（含2小時）的，不得收取任何費用；停放超過2小時的，經業主大會同意，可以收取一定數額的停車服務費，并報物業所在地政府價格主管部門備案。
第二十一條  供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當與業主簽訂服務合同，嚴格按照政府價格主管部門批準的用水、氣、電、暖價格向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十二條 住宅小區內的專業經營設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外的設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費（含綜合開發費），并根據共用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。專業經營單位應承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用，并保證服務質量。業主專有部分的專業設施設備支出，由業主承擔。市、縣（市）人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第二十三條 本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定是否移交給專業經營單位。業主大會決定移交給專業經營單位的，專業經營單位應當接受。具體辦法另行制定。
第二十四條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修的，應在裝修前與物業服務企業簽訂住宅裝修協議。裝修期間，物業服務企業可向業主或物業使用人收取裝修保證金，并在裝修協議中約定裝修保證金數額和用途。裝修結束，經驗收沒有損壞物業共用部位、共用設施設備的，物業服務企業應將裝修保證金自檢查驗收完畢之日起30日內退還業主或者物業使用人。裝修損壞情況，由政府物業主管部門或者有資質的房屋中介機構界定。
    裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。
業主或物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
第二十五條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、規章和政策，嚴格履行物業服務合同，做到服務標準與收費標準質價相符。
第二十六條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務項目、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未標明的費用。
第二十七條 物業服務企業、業主委員會應當定期在物業管理區域內顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十八條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納，并可向政府價格主管部門投訴舉報。
物業服務企業依約履行義務的，業主或物業使用人應當按時繳納物業服務費，不得以任何理由拒絕繳納。業主或物業使用人拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費。
第二十九條 政府價格主管部門對物業服務費實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門要求，如實反映情況，提供相關資料。
第三十條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規、規章予以處罰：
超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
低于服務等級要求提供服務并收費的；
采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等
方式變相提高收費標準的；
強制服務并收費的；
不按規定實行明碼標價的；
其他違反價格法律、法規規定的行為。
第三十一條 政府價格主管部門、物業主管部門未按照
規定管理和監督物業服務的，由上級政府價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員的責任。
第三十二條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
第三十三條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第三十四條 各縣（市）可以結合當地實際制定具體實施辦法。
第三十五條 本辦法自2012年7 月1 日起施行，有效期至2017年6月30日。濰坊市物價局、濰坊市房管局印發的《濰坊市城市住宅小區物業管理服務收費試行辦法》（濰價費發［2002］第1號）文件同時廢止。